Immobili: il 110% rischia di costare ai proprietari più di quanto ha fatto guadagnare. Le novità della Legge di Bilancio

La Banca d'Italia, nell'analisi appena pubblicata sulla ricchezza delle famiglie, ha evidenziato che il nostro Paese è sostanzialmente "povero", con una concentrazione di ricchezza inferiore alla media europea, e che il possesso dell'abitazione costituisce sostanzialmente l'unico patrimonio delle famiglie meno abbienti. E questo patrimonio che la finanziaria varata dal Governo Meloni e in vigore dal 1 gennaio 2024 si prepara a colpire.

Il conto del 110%

Amato, odiato, vituperato, il Super Bonus per gli interventi su parti comuni di edifici, su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari, nonché sulle singole unità immobiliari, ha convinto la stragrande maggioranza dei proprietari. Ovunque, nell'area metropolitana di Napoli come nel resto dello Stivale, c'è stato un fiorire di impalcature, cantieri e lavori edili. E la possibilità di compravendere i crediti ha generato ulteriori flussi e affari. Adesso, però, è il momento del conto, quello vero.

Plusvalenza 

Con la nuova Legge di Bilancio, a partire dal 1 gennaio 2024, sono recuperati a tassazione, come "redditi diversi", i guadagni - tecnicamente "plusvalenze" - realizzati dalle cessioni di immobili oggetto di interventi rientranti nella sfera del Super Bonus. Il meccanismo lascia indenni i soli immobili acquisiti per eredità (successione) e quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione ovvero, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 5 anni, per la maggior parte di tale periodo.

La legge di Bilancio precisa che

• per gli interventi da 110% ultimati da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si tiene conto delle spese qualora sia stato fruito l’incentivo e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello “sconto sul corrispettivo”;
• per gli interventi conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 anni all’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione del 110% e sono state esercitate le opzioni di cessione o sconto.

La tassazione delle plusvalenze può avvenire applicando l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26% prevista all’art. 1 co. 496 della L. 266/2005.

Costituzione e trasferimento di diritti reali 

La legge di bilancio introduce la tassazione come redditi diversi delle entrate derivanti non solo dalla concessione del diritto di usufrutto, ma anche "dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento”, a fronte di un corrispettivo: si tratta di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie e servitù prediali.

In base alle modifiche introdotte dalla finanziaria, ai fini del recupero a tassazione, bisogna distinguere tra:

costituzione, dietro corrispettivo, di diritto reale di godimento

non rileva il possesso dell’immobile ultraquinquennale o ultradecennale per gli immobili che hanno beneficiato del c.d. “superbonus”;

è assoggettata a tassazione IRPEF progressiva la differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti.

Non sarebbe possibile beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26%.

Trasferimento, dietro corrispettivo, di un diritto reale di godimento

non è soggetto a tassazione il trasferimento dei diritti detenuti da più di 5 anni o per più di 10 anni per gli immobili che hanno beneficiato del c.d. “superbonus”;

la plusvalenza imponibile si calcola come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo del diritto ceduto (rivalutato con l'indice Istat).

Il cedente può richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’IRPEF al 26% per la plusvalenza realizzata 

La tassazione

La vera stangata si prepara attraverso le verifiche catastali.

Al fine di eventuali variazioni della rendita catastale, l'Agenzia delle Entrate potrà, infatti, verificare se è stata presentata la Docfa  per quanto riguarda le unità immobiliari oggetto di interventi che danno diritto al Super Bonus ". Sono quindi in arrivo controlli sulle dichiarazioni Docfa e di conseguenza possibili e probabili variazioni in aumento delle rendite catastali in ragione dei lavori effettuati, con tutto quello che ne consegue.