Napoli: Report semestrale a cura dell’Ufficio Studi Gabetti su dati Gabetti, Professionecasa e Grimaldi

Nota - Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di NapoliToday

Il mercato di Napoli, nel secondo semestre del 2012, ha mostrato una flessione delle quotazioni del 5%. I tempi medi di vendita si sono attestati intorno ai 7-8 mesi, mentre gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati su una media del 15%.

Per quanto riguarda le compravendite, secondo i dati dell'Agenzia del Territorio, il 2012 ha segnato un totale di 6.584 transazioni residenziali per il capoluogo e di 8.431 transazioni per la restante provincia. A livello complessivo per il capoluogo si è riscontrata quindi una sostanziale stabilità, rispetto al 2011, registrando una variazione tendenziale del -0,8%; nel caso invece della restante provincia si è avuta una flessione più marcata pari al -18%, rispetto all'anno precedente.

Analizzando la situazione dei vari trimestri, si possono fare alcune considerazioni: nel primo trimestre del 2012 si è assistito ad una flessione tendenziale delle compravendite nel capoluogo nell'ordine del 9,8%, per un totale di 1.454 transazioni residenziali. Tale flessione è stata inferiore alla media registrata nelle grandi città (-17,9%) per lo stesso trimestre.

Il calo delle compravendite si è confermato anche nel II trimestre del 2012: -14,2% per il capoluogo e -19,5% per la restante provincia, variazione ancora una volta inferiore rispetto alla media registrata nelle grandi città (-22% e -25,4%). Il terzo trimestre ha visto ridursi la flessione per il capoluogo (-0,4%), che è arrivato a segnare una variazione tendenziale positiva del 19,1%, nel IV trimestre, attestandosi come unica variazione positiva registrata nelle otto grandi città capoluogo.

In questo momento tengono soprattutto i tagli medi caratterizzati da buon rapporto qualità/prezzo, situati nelle zone centrali; tali soluzioni hanno tempi di vendita più brevi e vengono assorbite più facilmente, mentre è in difficoltà l'offerta di minore livello qualitativo, nelle location più periferiche.

Come commenta Michele Nazzaro, Area Manager Tree Real Estate Campania Calabria Sicilia:

"Ora per i potenziali acquirenti di un immobile residenziale sono ancora più rilevanti aspetti quali l'ubicazione in zone ben servite a livello di trasporto pubblico e servizi, all'interno di stabili in buone condizioni; la presenza del posto auto, l'esposizione e non ultimo il contesto circostante.

A Napoli abbiamo sicuramente diversi prodotti immobiliari, soprattutto nelle zone centrali, che rispondono a tali caratteristiche e mantengono il loro appeal per il target con una certa disponibilità. Le zone periferiche, con quotazioni più contenute, sono invece maggiormente in difficoltà, in quanto ad esse si orienta il target con minore disponibilità economica, che necessita di ricorrere al credito. L'irrigidimento dell'indice di restrizione dei prestiti alle famiglie ha determinato infatti un rallentamento delle compravendite in questa fascia".

Per quanto riguarda l'andamento delle specifiche aree, nel secondo semestre 2012, le zone di pregio, quali Chiaia e Posillipo hanno mantenuto il loro appeal per il target elevato, anche se i potenziali acquirenti si sono mostrati maggiormente attendisti. Le soluzioni più apprezzate sono costituite dai piani alti dotati di una buona esposizione, già ristrutturati. Qui si registrano i top prices, che, per particolari soluzioni signorili di pregio, arrivano a 8 -10.000 € al mq.

Il Vomero mantiene una buona richiesta da parte del target medio-alto; in particolare sono apprezzate l'Isola pedonale di via Scarlatti e la zona San Martino - Vomero (6.100 € al mq per il medio in buono stato e 6.300 € al mq per il signorile). In queste zone l'offerta con migliore rapporto qualità/prezzo viene assorbita in tempi brevi, mentre i tempi si allungano spostandosi verso Vomero- Cilea e Arenella.

In zona Arenella si riscontra sia domanda di tagli medio grandi come prima abitazione (100 -110 mq), sia di tagli piccoli come investimento. Le quotazioni si attestano per il medio in buono stato a 4.100 € al mq e a 4.400 € al mq in caso di immobili signorili. Qui sono richieste soprattutto le adiacenze di Piazza Medaglie d'Oro e piazza Arenella.

In zona Cilea siamo intorno ai 4.700-4.800 € al mq per il medio in buono stato che salgono a 4.900-5.000 € al mq per gli immobili signorili.

Per quanto riguarda il Centro antico si riscontra una buona richiesta in zona Toledo, dove le quotazioni per le soluzioni usate di tipologia media in buono stato sono di 4.100 € al mq, mentre siamo a 4.500-4.600 € al mq per il signorile in buono stato. Gli immobili signorili ristrutturati a nuovo hanno invece valori intorno ai 5.000-5.500 € al mq, a seconda del caso specifico. In tale contesto sono particolarmente richieste le vie adiacenti a via Toledo, sia in ottica di prima abitazione sia di investimento.

In zona Università i valori del signorile in buono stato sono di 3.800 € al mq e di 4-200-4.300 € al mq per il signorile ristrutturato a nuovo.

In Municipio in signorile in buono stato ha invece valori intorno ai 4.200-4.300 € al mq, mentre siamo a 4.700-4.800 € al mq nel caso di immobili signorili ristrutturati a nuovo.

Nel semicentro storico, per quanto riguarda le quotazioni in zona Montecalvario e Augusteo siamo a 2.700-2.900 € al mq per il medio in buono stato e a 3.350 € al mq per il signorile; a Pignasecca siamo intorno ai 2.100 € al mq per l'usato medio in buono stato; in zona Carlo III il medio in buono stato ha quotazioni di 2.200 € al mq, mentre il signorile in buono stato intorno ai 3.000 € al mq.

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