Bruno Vettore, Responsabile Real Estate Centro Studi Assoproprietari, analizza per NapoliToday la situazione immobiliare in città.

-Covid, guerra come ha impattato questo scenario sul mercato immobiliare Campano? 

"Il tema è ampio e articolato, l’economia nazionale ed il nostro Prodotto Interno Lordo continueranno comunque a crescere, ma con maggiore lentezza rispetto a quanto si prospettava nel periodo post pandemia. Il tasso di inflazione dovrebbe arrivare al 6/8 % circa, prevalentemente in relazione, appunto, all’aumento dei prezzi dell’energia e delle materie prime conseguenti al conflitto in Ucraina. Secondo il Centro Studi Assoproprietari anche i consumi delle famiglie cresceranno, sospinti anche dalle limitazioni che la pandemia ha provocato per un almeno 12/18 mesi. Non a caso nel recente periodo i risparmi sui conti correnti sono aumentati e quindi le famiglie torneranno a spendere in vacanze, viaggi e con tutta probabilità anche nel settore auto, visti i bonus agevolativi introdotti. Per quello che afferisce i piccoli proprietari, i costi energetici saranno un aggravio in più, ma non tale da cambiare l’affezione che le famiglie hanno per la casa. In Italia oltre il 75% delle famiglie sono proprietarie della loro casa, secondi solo alla Spagna e davanti a tutti gli altri paesi europei".

- Secondo vostri studi ci sono stati degli aumenti di prezzo per l’acquisto della prima casa? Quali li zone specifiche?

"Secondo il Centro Studi Assoproprietari i prezzi sono in lieve aumento ed il mercato piuttosto dinamico anche grazie agli investitori. Il mercato Immobiliare di Napoli nella seconda parte del 2021 ed inizio 2022 registra prezzi in aumento +1,5/2 % rispetto al I semestre del 2021. Questo è quello che emerge dall’ analisi condotta dal nostro centro studi sulla città partenopea. Per quanto riguarda le compravendite, la città chiude il 2021 con un aumento delle transazioni pari al 27,6% rispetto al 2020. Direi un’ottima performance. Nello specifico le zone centrali sono stabili mentre i valori immobiliari dei quartieri Spagnoli sono in leggera decrescita in seguito al rallentamento delle compravendite per investimento. Si sono realizzati prevalentemente acquisti per uso diretto, da parte di famiglie, coppie e single attenti al rapporto qualità prezzo. Nella macroarea di Flegrea-Fuorigrotta si registra un importante incremento dei prezzi (+2,5/3%) dovuto all’andamento della richiesta. In aumento del 2/2,5% i valori immobiliari della zona di Vomero- Arenella. In aumento del 2% i prezzi degli immobili nella macroarea della Collina e dell’1,5/1,7 % in quella del centro direzionale. Crescono dell’1% circa i prezzi delle case della macroarea di Posilippo-Chiaia-San Ferdinando, sempre molto richiesta.  Prosegue l’aumento dei prezzi anche nel quartiere di Mergellina, grazie ad acquirenti prima casa ed investitori, anche stranieri".

- Quale la situazione degli immobili turistici?  

"I rendimenti medi lordi delle case vacanze, tra il 6 e l'8%, sono supportati dal  costante aumento di coloro che intendono investire in immobili turistici, prevalentemente appartamenti. Si affacciano anche investitori stranieri. Tuttavia, la gran parte degli operatori del settore vede un ritorno dei flussi internazionali ai livelli del 2019 nel 2023/2024 e successivamente in misura maggiore.
Questo porterà beneficio anche all’intera filiera turistica campana che si compone prevalentemente di imprese che lavorano nella ristorazione (64,7%). Seguono le imprese specializzate in attività culturali/ricreative (11,4%), le imprese ricettive (10,0%) e le imprese di trasporto (8,5%); ultime sono le agenzie di viaggi (4,5%), che però superano la media nazionale di un +0,6%".

- Superbonus 110% come la cessione dei crediti sta impattando sulle aziende campane?

"Da uno studio di Assoproprietari è emerso che in Campania il blocco del meccanismo di acquisto dei crediti ha avuto un impatto notevole, gli interventi che sono stati richiesti sono 10.281 per un importo complessivo di 2,3 miliardi di euro. Le detrazioni previste a fine lavori aumentano globalmente a 2,6 miliardi. Le opere già realizzate corrispondono al 63 per cento del totale.

I cantieri aperti in tutta la Campania sono 2.400 e le imprese coinvolte nei lavori sono in tutto 9200. Il totale dei crediti bloccati per le aziende ammonta ad oltre 500 milioni di euro. Il crollo del sistema del superbonus potrebbe coinvolgere 5000 aziende campane la cui sopravvivenza è a rischio. Il pericolo di default investe circa 20mila lavoratori. Considerando una media di almeno 4 dipendenti per ciascuna impresa".

- Quali secondo voi le soluzioni possibili per ovviare a questo blocco?

"Come detto, il forte impulso che il settore ha ricevuto dalle misure agevolative, sta rallentando molto per il blocco che le banche stanno praticando nei confronti delle imprese che hanno ceduto i loro crediti.  Le possibili soluzioni si riferiscono proprio allo sblocco della cessione dei crediti da parte delle banche a soggetti terzi e sembra che il Governo stia lavorando su questi aspetti. La smobilitazione dei crediti incagliati contribuirà certamente a far procedere la situazione in maniere più fluida, restituendo “ossigeno” a quelle imprese, talvolta di piccole e medie dimensioni, che sono in estrema difficoltà".