Vendita e Affitto

Napoli: il mercato immobiliare frena più che nel resto d'Italia. Le quotazioni delle diverse zone

Rispetto al 2010 i prezzi delle case a Napoli hanno perso il 35,2%, il 5,2% in più rispetto alle altri grandi città. Un intero punto percentuale in meno nel solo 2020. Tiene solo il Vomero-Arenella

Foto Pixabay

2020 nero per il mercato immobiliare a Napoli, dove si registra una diminuzione netta dei prezzi dell'1 per cento tondo rispetto al 2019. E negli ultimi 10 anni la diminuzione è stata complessivamente di circa il 35%: in pratica nel 2021 un immobile per il mercato delle compravendite vale poco meno della metà di quanto valeva nel 2010: lo dicono i dati dell'ultimo monitoraggio statistico dell'Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa che, grazie alla sua banca dati, tiene sotto costante osservazione l'andamento di compravendite e fitti sul territorio.

Mercato immobiliare: come va nelle diverse aree della nostra città

Fonte Tecnocasa-2

Centro storico

Il centro di Napoli chiude il 2020 con un ribasso del 3,3%, certamente influenzato dall'emergenza pandemica e dalle restrizioni anti-contagio che hanno bloccato i flussi turistici verso la nostra città.

"In calo soprattutto il quartiere di Monteoliveto, interessato, negli ultimi anni, da acquisti ad uso investimento con finalità turistiche", spiegano gli esperti di Tecnocasa.

Rallentato anche il mercato delle locazioni a studenti e lavoratori fuori sede, in relazione a dad e smartworking imposti dalla necessità di arginare la diffusione del nuovo coronavirus.

E se ad acquistarsi sono soprattutto prime case, anche su questo fronte c'è un rallentamento legato alla persistente incertezza del futuro.

I Quartieri Spagnoli e Orefici sono le zone che soffrono maggiormente perché proprio qui, i prezzi più bassi attiravano gli investitori, si legge nel report di Tecnocasa. Nel quartiere Orefici le quotazioni vanno da 1300 a 2000 € al mq per le tipologie usate e da 1600 a 2400 € al mq per quelle di nuova costruzione. Chi acquista la prima casa apprezza soprattutto la presenza dei servizi, tra cui diverse fermate della metropolitana che la collegano al resto della città.

Via Toledo è la strada più commerciale ma anche quella che offre immobili più signorili, con quotazioni intorno a 3000 € al mq e punte di 4000 € al mq. Si segnala un rallentamento nelle pratiche di erogazione dei mutui al fine di accertarsi della solidità degli acquirenti e si registra anche la chiusura di diverse attività commerciali.

In ribasso i prezzi anche nella zona di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali.

A mancare sono prevalentemente investitori interessati alle zone di Forcella - San Lorenzo dove un usato costa intorno a 1500 € al mq. Gli immobili intorno a corso Garibaldi sono soluzioni ex Risanamento costruiti ante ’67 e su cui vanno avanti interventi di riqualificazione delle facciate.

Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2000 € al mq. Le quotazioni scendono nelle vie laterali del corso, dove arrivano a 1200 € al mq. Vanno avanti i lavori per la riqualificazione dell’ex “Lanificio Borbonico” di Santa Caterina a Formiello, all’interno del quale sono stati ricavati anche immobili residenziali.

La City e Posillipo

Nella macroarea da sempre molto gettonata di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando si registra un aumento dei tempi di vendita, a causa della maggiore prudenza da parte degli acquirenti, e un ribasso dei valori immobiliari dell’1,4%.

A tenere meglio è Mergellina, anche se l’incremento ha interessato la parte meno signorile del quartiere e i piccoli tagli, di cui c’è più richiesta.

Gli investitori, spiegano gli esperti di Tecnocasa, puntano sulla futura riqualificazione della zona dopo l’apertura della fermata della metropolitana.

I prezzi più contenuti si segnalano nelle traverse della Riviera di Chiaia, come Vico San Guido, Vico Santa Maria della Neve e limitrofe dove un usato si scambia a prezzi medi di 2000 € al mq.

Quotazioni in diminuzione anche a Posillipo, in particolare a cominciare dalla seconda parte del 2020. La maggioranza degli acquirenti, rappresentata da professionisti e imprenditori che non hanno più la certezza delle entrate, si mostra estremamente cauta: alcuni rinunciano all’acquisto, altri invece hanno ridotto il budget inizialmente destinato all'acquisto. Il taglio più richiesto è il trilocale dotato di vita panoramica sul Golfo e, possibilmente, con discesa diretta al mare.

In ogni caso si registra un aumento della disponibilità di case da fittare, con conseguente riduzione dei canoni.

I valori per soluzioni panoramiche su via Petrarca si aggirano intorno a 5000 € al mq.

Su via Posillipo, dove ci sono immobili storici e signorili si toccano punte di 6000 € al mq per tipologie ristrutturate, panoramiche, inserite in contesti di prestigio e dotate di portineria.

Soluzioni indipendenti, semindipendenti, parchi e palazzine degli anni ’60 e ’70 si trovano nell’area di Marechiaro e La Gaiola, dove si registrano quotazioni di 3500€ al mq per abitazioni posizionate nei pressi del mare e dotate di giardino.

La sorpresa della zona collinare

Sono il Vomero e l'Arenella la vera sorpresa in un mercato sostanzialmente spento: si registra infatti un aumento del +0,6% (+0,4% nel resto della zona collinare).

Buon andamento anche a Secondigliano, con un’offerta abitativa medio popolare, che ha visto un aumento della domanda di immobili di metratura medio grande (a partire da 100 mq), di buona qualità e possibilmente con spazi esterni. Il mercato si sta in qualche modo polarizzando: da un lato chi ha disponibilità economica e certezza dei redditi punta a immobili di livello e dall’altro chi invece, a causa anche della pandemia, non ha più la sicurezza economica ha smesso di acquistare o investe meno.

La zona più apprezzata è Rione Kennedy costruita negli anni ’60 e che ha prezzi medi di 1400 € da ristrutturare e 1700 € al mq in buono stato.

Elevata anche la domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad accedere al credito (per un trilocale si spendono mediamente intorno a 500 € al mese). Si ricorre principalmente al contratto a canone libero, anche se sta prendendo piede il contratto a canone concordato.

Stabili, infine, i valori del Centro Direzionale

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