Nuda proprietà: quando conviene e a chi
Compravendita in nuda proprietà: cosa sapere e come si calcola il prezzo
Sono sempre più frequenti gli annunci di case in vendita in "nuda proprietà", ma cosa significa?
La cessione della nuda proprietà non implica la fine dell'usufrutto ovvero della possibilità di fruire dell'immobile e goderne, si tratti di abitarlo o di riscuotere i canoni di locazione (frutti). E questo vita natural durante, cioé finché si è in vita (con alcune precise eccezioni di cui parliamo più avanti).
Di contro, l'acquisto della nuda proprietà non significa altro che acquistare un immobile senza poterne materialmente entrare in possesso, ovvero senza diritto reale di godimento.
Come formula immobiliare, quindi, costituisce un investimento proiettato al futuro: il compratore sa che potrà godere dell'immobile solo alla morte del venditore ma che ha avuto un risparmio immediato sul prezzo rispetto al valore di mercato al momento della compravendita. Dal canto suo il venditore avrà un corrispettivo che potrà utilizzare a suo piacimento.
La soluzione, in termini di investimento, è quindi ideale come acquisto per chi ad esempio vuole comprare un’abitazione al figlio minorenne, affinché possa abitarci in futuro ecome vendita per chi ha necessità di contanti ma non vuole privarsi del godimento dell'immobile per la durata della sua vita.
Usufrutto vita natural durante: le eccezioni
Vita natural durante: è questa la condizione da rispettare quando si gestisce una nuda proprietà. Nel momento in cui il venditore dell’immobile muore, l’acquirente diventa il proprietario dello stesso, ma ci sono anche delle eccezioni. Il nuovo proprietario può subentrare quando:
- L’usufruttuario non utilizza l’abitazione per almeno 20 anni
- L’immobile subisce una distruzione parziale o totale
- Si accerta un abuso da parte dell’usufruttuario
Valutazioni e requisiti della compravendita di nuda proprietà
L’età del venditore in caso di nuda proprietà è uno degli aspetti fondamentali da analizzare: più sarà anziano, meno conveniente sarà il prezzo della cessione.
Costituendo un atto di vendita, la scrittura privata non è sufficiente a perfezionare il passaggio dei diritti, ma è necessario rivolgersi a un notaio..
Il pagamento, come per ogni contratto, può avvenire in un’unica soluzione oppure in maniera rateizzata,in base all'accordo tra le parti.
Come si calcola il prezzo dell’immobile
La compravendita della nuda proprietà viene calcolata in modo molto preciso, in base ad apposite tabelle che considerano l'età del venditore cui spetta l'usufrutto, cioé il godimento del bene. I coefficienti di tali tabelle sono decisi a cadenza periodica dal Ministero dell’Economia, considerando l’aspettativa di vita ie il tasso di interesse legale ivigente.
Dopo aver accertato con una perizia, redatta da un professionista, il valore di mercato dell'immobile, si applica il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario.
La gestione dell'immobile
La spese ordinarie di manutenzione e condominio sono a carico dell’usufruttuario come anche le tasse locali legate al possesso quali Irpef, Imu e Tari
Le spese a carattere straordinario (ad esempio ristrutturazioni e rifacimenti) sono di competenza del nudo proprietario.
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