Comprare case all'asta conviene: ecco come fare

A Napoli, come in ogni altra città d'Italia, tutti prima o poi si chiedono se conviene davvero comprare una casa all'asta giudiziaria. Se cioè si risparmia davvero acquistando uno degli immobili che il Tribunale di Napoli sequestra al proprietario e mette in vendita per pagarne i creditori. Ebbene, secondo i dati raccolti da Immobiliare.it  le case all’incanto possono avere un prezzo più basso fino addirittura ad oltre il 40 per cento degli immobili messi comunemente in vendita.  

Anche se in città negli ultimi cinque anni le ricerche on.line di immobili all’asta sono quasi raddoppiate, non si traducono spesso in compravendite effettive: quello delle aste, in pratica, è un ottimo mercato ma, per ora, solo potenziale. Gli utenti, infatti, restano convinti che per acquistare all’asta è molto complicato e bisogna essere un operatore professionista. Sono molti, inoltre, i dubbi sui tempi di sgombero degli immobili occupati (per cui la legge fissa il limite di 6 mesi).

Se un tempo conoscere le aste e gli immobili all’incanto era davvero appannaggio di pochi esperti, oggi grazie alla sempre maggiore informatizzazione,si può sapere praticamente in tempo reale quali immobili sono messi all'incanto assieme a termini e modalità per partecipare all'asta.

Recentemente attivato e costantemente aggiornato, il Portale delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia consente di effettuare la ricerca in base a molteplici parametri: dal prezzo alla tipologia di immobile (residenziale, commerciale, industriale etc.), dal Comune all’ indirizzo, numero di procedura o di inserzione. Consente inoltre l’interoperabilità con i siti privati accreditati. Attraverso il portale è inoltre possibile partecipare alle esecuzioni in modalità telematica.

Come fare Innanzitutto è necessario individuare l’immobile che interessa:cercando tra gli annunci sul Portale del Ministero della Giustizia, ovvero su uno dei diversi siti privati che operano nel settore come

- Aste Giudiziarie Inlinea S.p.A., società leader nei servizi di pubblicità legale e per la fruizione dei servizi del processo civile telematico, nata nel 1995 per favorire la gestione e diffusione delle informazioni relative alle vendite giudiziarie e oggi partner tecnologico di oltre 170 uffici giudiziari italiani (tra cui oltre 60 tribunali e 19 Corti di Appello)  

- Immobiliare.it, nata nel 2007 ha all'attivo circa 23milioni di visite al mese, tra sito e applicazioni, e oltre 1,2 milioni di annunci

Le aste sono inoltre pubblicizzate mediante pubblicazioni a cadenza fissa sui principali quotidiani cartacei della città.

A cosa prestare attenzione

Ordinanza di vendita, contenuta nell'annuncio, che contiene tutti gli identificativi della procedura (numero, tribunale competente, curatore etc.) e fornisce il prezzo base, fissato dal giudice, i termini e le modalità di versamento della cauzione e del pagamento residuo in caso di aggiudicazione, il nome del custode giudiziario cui è affidato il bene e del professionista delegato per la vendita.

Perizia, costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita ed è sempre bene consultarla. Si trova sui siti come allegato all’annuncio di vendita o presso la cancelleria del Tribunale o allo studio del professionista delegato alla vendita. La perizia, redatta da un professionista incaricato dal giudice, contiene il valore e tutti gli elementi necessari alla valutazione dell’immobile, planimetria, dati catastali, condizioni di fatto e stato di manutenzione, esistenza/cancellabilità di pegni e ipoteche etc,  abusi edilizi e loro sanabilità, vincoli, servitù, debiti condominiali e, soprattutto, chiarisce se l’immobile è libero o occupato e, in tale caso, in ragione di quale diritto

Condizioni reali,  è sempre possibile ed è consigliabile visitare l’immobile. Il custode giudiziario è obbligato dalla legge a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta.

Partecipare Le aste sono di due tipi:

- con incanto: è un'asta pubblica,

- a busta chiusa: gli interessati presentano nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita (da aprile in genere è possibile seguire tutta la procedura per via telematica) un’offerta irrevocabile in busta chiusa non riconoscibile con allegato, per cauzione, un assegno circolare  di importo pari al 10% del prezzo proposto. La legge prevede che, rispetto alla base d'asta, possano essere accettate offerte più basse fino al 25%: è quindi necessario valutare attentamente il prezzo da proporre. Se si tratta dell’unica offerta l’immobile verrà aggiudicato. Se invece ci sono più offerte si procederà all’incanto, con rilancio minimo  stabilito dall’avviso di vendita rispetto alla base costituita dall’offerta più alta ricevuta. Se l’asta va deserta, ne sarà indetta un’altra fino ad aggiudicazione con ribasso, ad ogni tentativo,fino al 25% e  facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti.

Il decreto di trasferimento Se l’asta ha buon fine, il giudice emette il decreto di trasferimento cancellando pignoramenti e iscrizioni ipotecarie e ingiungendo agli occupanti di rilasciare l’immobile (tranne nel caso di regolare contratto di locazione) . Dal momento che non è necessario l'intervento del notaio, c'è un ulteriore risparmio su onorario e spese

Le tasse: per quanto riguarda l'aspetto fiscale, il trattamento è lo stesso delle compravendite immobiliari tradizionali.

Mutuo All’asta si può acquistare anche stipulando un mutuo. Grazie a convenzioni stabilite dai tribunali con le banche, è possibile ottenere una pre-delibera di fattibilità.

In ogni caso è sempre possibile farsi assistere da un avvocato o da un commercialista.