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Mercoledì, 8 Dicembre 2021
Vendita e Affitto

Come vanno i prezzi a Napoli per compravendite e locazioni di case e immobili commerciali

Le prime previsioni per il 2022

Anche nel secondo semestre 2021 continua la dinamica espansiva del mercato residenziale napoletano, ma la domanda di acquisto arretra leggermente rispetto ai primi sei mesi. A tracciare il quadro del mercato immobiliare, la società di ricerche e statistiche Nomisma.

Immobili residenziali

La componente della domanda che si orienta all'acquisto risulta nella città di Napoli predominante rispetto a quella dell'affitto (62% vs 38%).

L'acquisto della prima casa o in sostituzione di quella che già si possiede si conferma il principale driver, seguito dall'acquisto per investimento (15%), e quindi dall'acquisto come seconda casa (10%).

I prezzi: Per effetto della ripresa delle compravendite, nella seconda parte del 2021, le quotazioni delle abitazioni usate continuano a recuperare valore: +0,5% su base semestrale.

L'aumento delle quotazioni medie di mercato ha riguardato anche le zona di pregio (+0,5%), che nel primo semestre avevano registrato la flessione più significativa dei prezzi, mentre i valori medi delle abitazioni in centro rimangono stabili.

Gli sconti sulla richiesta: Diminuiscono gli sconti applicati in fase di trattativa, che si attestano al 15%. I tempi medi di vendita delle abitazioni usate rimangono stabili, intorno ai 6 mesi. Il recupero delle quotazioni di mercato ha interessato anche le abitazioni nuove (+1% su base semestrale), tornate anch'esse a crescere soprattutto in semicentro e periferia (+1% e +1,4%), mentre nelle zone di pregio rimangono stabili.

Le zone: Si conferma la forbice molto ampia tra le quotazioni medie delle abitazioni localizzate nelle zone di pregio napoletano - che superano mediamente i 5.100 euro al mq (nuovo) - rispetto alle case in periferia che assumono valori intorno ai 1.400 euro al mq (nuovo).

Gli immobili non residenziali

Il mercato immobiliare non residenziale napoletano mostra segnali di perdurante debolezza rispetto al settore abitativo, seppur con dinamiche discordanti.

Le vendite

  • Gli uffici: la dinamica del comparto degli uffici, rispetto al segmento commerciale, appare in lieve miglioramento in termini di ripresa dei prezzi.
  • Il comparto commerciale sconta una flessione generalizzata dei valori di mercato (prezzi e canoni).

Relativamente al secondo semestre 2021 le quotazioni medie di mercato degli uffici napoletani tendono a stabilizzarsi rispetto alla prima parte dell'anno, registrando una variazione del -0,2% riconducibile alla ripresa dei prezzi degli uffici localizzati nel semicentro (+1%) e nel business district (+0,8%), a fronte di una flessione delle quotazioni nelle zone periferiche (-1,6%).

Si riduce ulteriormente il divario medio tra prezzo richiesto ed effettivo, in tutte le zone della città, passando dal 18% rilevato nella prima parte dell'anno all'attuale 16%. Anche i tempi di vendita tendono a ridursi lievemente, passando da 9,2 a 8,5 mesi, in linea ai dati degli ultimi anni.

Le locazioni

Case: Sul fronte locativo, dopo il miglioramento degli indicatori registrato nella prima parte dell'anno, la situazione appare stabile, in termini di contratti stipulati e di canoni medi di locazione (+0,2% su base semestrale).

In questo quadro, i tempi medi di locazione si mantengono sostanzialmente in linea con il semestre precedente (3 mesi e mezzo in media), risultando lievemente superiori alla media nazionale.

I rendimenti potenziali medi lordi annui di locazione rimangono stabili intorno al 5,1%.

Immobili commerciali: Resta sostanzialmente stabile la situazione sul versante locativo che, nel secondo semestre dell'anno, ha evidenziato cambiamenti meno marcati rispetto al segmento della compravendita:

  • Gli uffici: i canoni registrano, infatti, una variazione semestrale media pari al -0,1% che fa sintesi della variazione positiva dei canoni degli uffici in centro (+1,8%) rispetto al ridimensionamento dei canoni nel business district (-1,2%). Si riducono leggermente i tempi medi di locazione, passando da 6,5 a 6 mesi, mentre i rendimenti lordi si mantengono stazionari, pari al 5,6%.
  • Il comparto commerciale: nel secondo semestre 2021 le quotazioni medie di mercato continuano a ridursi (-0,6%), con la stessa intensità del semestre precedente. Tale flessione è riconducibile soprattutto al calo più marcato dei prezzi dei negozi periferici (-1,1%). Accenni positivi si riscontrano nella lieve riduzione dei tempi medi di vendita, che passano da 8,5 a 8 mesi,

Gli sconti e i tempi per gli immobili commerciali: gli sconti praticati in fase di trattativa calano e passano in media dal 16,5% al 16%. A livello localizzativo si assiste ad un calo degli sconti nel centro città (13%), per effetto di una maggiore liquidità del mercato, mentre nelle zone periferiche tornano a crescere (18%). Il segmento della locazione mostra segnali di miglioramento rispetto alla prima parte dell'anno, con un'attenuazione della flessione dei canoni che risulta del -0,7% su base semestrale.

I tempi medi di locazione si mantengono stabili intorno ai 5,5 mesi, così come i rendimenti lordi, pari al 7%.

Le previsioni per il 2022

Per il settore residenziale, nel primo semestre 2022, gli operatori prospettano un aumento del numero delle compravendite, mentre rispetto al numero di locazioni di abitazioni e ai valori di mercato si prevede stabilità.

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