Spazi esterni della casa, le soluzioni "a misura di legge" per sfruttarli al meglio

Se si abita in una casa dotata di balconi o aree esterne come terrazzi o giardini, con una veranda o una tettoia, un gazebotenda o un pergolato potrebbe essere possibile, e con una spesa minima, recuperare spazio che, soprattutto negli appartamenti delle grandi città come la nostra, non è mai abbastanza. Fa infatti comodo a tutti poter avere un ulteriore ripostiglio per i giocattoli dei bambini o una lavanderia in cui sistemare stenditoio e lavatrice o, magari, una sala fitness. 

Prima di pensare al progetto, però, è necessario capire quale opera fa al nostro caso e se sono necessari permessi.   

Il Glossario dell’edilizia libera, in vigore dall’aprile 2018, contiene l’elenco – non esaustivo - delle opere che possono essere eseguite senza commettere abuso edilizio in assenza di “titolo abilitativo”, cioè senza bisogno di presentare all’amministrazione nessuna delle seguenti pratiche

1. PdC (permesso di costruire)
2. SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)
3. super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire)
4. CILA (comunicazione inizio attività asseverata)

ll glossario, in particolare, spiega che non è necessario richiedere alcun titolo edilizio per installare, riparare, sostituire e rinnovare

–gazebi, di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;

–pergolati, di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;

–tende, tende a pergola, pergotende e coperture leggere di arredo.

Significa che questi interventi per la legge non hanno alcuna rilevanza sotto l’aspetto edilizio e non richiedono permessi perché riguardano opere che hanno  una semplice funzione accessoria, di arredo, dello spazio esterno e durata limitata nel tempo.

Veranda, pergolato, gazebo o pergotenda?

Il Consiglio di Stato, l’organo preposto dalla Costituzione a tutela della giustizia nell'amministrazione pubblica, ha definito, in via generale, caratteristiche e differenze fra le varie soluzioni adottabili per sfruttare l’abitabilità degli spazi esterni:

pergolato è una struttura realizzata per abbellire e dare ombra sostenendo piante rampicanti. E' aperta nella parte superiore e ha entrata e uscita separate, in pratica come una galleria. La struttura del pergolato lateralmente ha due o più file di montanti verticali – di diverso materiale - che vengono riuniti superiormente da elementi orizzontali. La realizzazione non necessita di titoli abilitativi edilizi a meno che il pergolato non venga coperto, nella parte superiore, anche per una sola parte, con una struttura non facilmente amovibile: in questo caso, indipendentemente dal materiale, è assoggettato alle stesse regole previste per le tettoie.

tettoia e pensilina: sono strutture equiparate sotto ogni aspetto perché hanno la medesima finalità di arredo e/o riparo dagli agenti atmosferici. Per la Corte di Cassazione aumentano l’abitabilità dell’immobile e quindi, se realizzate in modo da essere stabilmente ancorate all’edificio e/o al suolo, sono soggette a permesso di costruire. Rientrano invece nella categoria della pergotenda se costituite da materiali facilmente amovibili, senza opere di demolizione, come teli e tende in materiale plastico.

pergotenda non richiede permessi perché opera principale viene considerata la tenda e la sua funzione di protezione da sole e agenti atmosferici. La struttura diventa quindi un mero elemento accessorio, di sostegno.

gazebo è una struttura leggera, non aderente al fabbricato, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante di materiale vario (alluminio, legno, etc.), chiuso ai lati da tende facilmente amovibili, destinato alla migliore fruibilità degli spazi aperti. Se la struttura ha carattere provvisorio ed è facilmente amovibile  - senza cioè che siano necessarie opere di demolizione - la realizzazione non è sottoposta al rilascio di alcun titolo edilizio. Se invece viene infisso al suolo, è necessario il permesso di costruire.

veranda è un locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili. La veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Dal punto di vista edilizio determina un aumento della volumetria  e una modifica della sagoma dell’edificio e quindi la sua realizzazione è subordinata al rilascio del permesso di costruire.  La Corte di Cassazione, intervenuta di recente sulla questione con sentenza n. 18000/2019, ha spiegato che “una veranda è da considerarsi, in senso tecnico-giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile”.

Dunque possono essere realizzate senza permessi, licenze e titoli abilitativi solo opere che abbiano carattere di

precarietà - cioè dalla rimovibilità senza che siano necessarie demolizioni

temporaneità - destinate cioè ad un uso limitato nel tempo 

modeste dimensioni.

Gazebi, pergotende e coperture non infisse stabilmente al suolo, grazie all’impiego di materiali particolarmente leggeri e resistenti e a soluzioni hi tech che evitano il cosiddetto “effetto-vela” in caso di vento, possono però essere adottate in piena libertà, senza pratiche amministrative e senza rischi, soddisfacendo le stesse finalità della veranda: consentono infatti di recuperare spazio da destinare a vari utilizzi

N.B.:

• se l’intervento ricade in zona sottoposta a vincolo paesaggistico o l’opera che si intende realizzare – pur avendo più lati aperti – ha una certa superficie, potrebbe essere necessaria l’autorizzazione paesaggistica  
• se l’immobile, come per lo più accade nelle grandi città, ricade in un condominio, il regolamento potrebbe prevedere il rilascio di un nulla osta da parte dell’Assemblea.

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