Affittare un immobile commerciale a Napoli: tutto quello che c'è da sapere e a cosa prestare attenzione

Molti aspetti della locazione commerciale sono regolati dalla legge. Fondamentali però, per definire diritti e obblighi delle parti, le diverse clausole da prevedere in contratto

Fondamentale per qualsiasi attività commerciale è il locale:  va dunque individuato con la massima attenzione, considerando qualsiasi aspetto possa avere una ricaduta sul flusso della clientela: posizione, esposizione, numero di vetrine alla strada, possibilità di parcheggio, prossimità al trasporto pubblico, vicinanza a edifici pubblici o privati come scuole, cliniche, uffici comunali etc. .

Dopo aver individuato l'immobile giusto, bisogna quindi valutare se acquistare il locale o prenderlo in locazione e l'affitto è una  scelta decisamente consigliabile se non si vuole immobilizzare una grossa quantità di contanti e/o avere consistenti pagamenti in scadenza

La locazione un locale commerciale è nella sostanza simile a quella di un’abitazione. Sono però molti gli aspetti cui è necessario prestare attenzione, ricordando che il contratto di locazione è lo strumento necessario e indispensabile per definire con certezza – anche in giudizio - obblighi e responsabilità di entrambe le parti.

Prima della stipula Prima di sottoscrivere un contratto di locazione è necessario verificare:

- destinazione d’uso: la specifica destinazione riportata in visura catastale è fondamentale per ottenere le autorizzazioni necessarie allo svolgimento dell’attività di interesse. E’ dunque necessario verificare che l’immobile abbia una destinazione d’uso compatibile o assicurarsi che il proprietario effettui le necessarie variazioni . La destinazione d’uso ufficiale si ricava dal certificato di agibilità/abiltabilità

- certificato di agibilità: la mancanza di provvedimenti amministrativi, necessari per poter destinare l’immobile locato all’uso pattuito costituisce un vizio della locazione, da cui potrebbero scaturire conseguenze giuridiche, come citazioni e richieste di risarcimento. Sempre opportuno dunque assicurarsi che l’immobile sia dotato del relativo certificato che accerta la sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza e l’idoneità dell’immobile ad essere abitato o frequentato da persone. Nel contratto il conduttore può espressamente esonerare il proprietario dal produrlo

- caratteristiche del bene: spetta al conduttore verificare che le caratteristiche strutturali del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario sia per lo svolgimento dell’attività sia per l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni amministrative. Le parti sono libere di pattuire la possibilità di apportare modifiche per rendere l’immobile idoneo all’uso e individuare su chi grava il relativo onere economico

- categoria catastale: per ottenere specifiche autorizzazioni alla vendita può essere richiesta una particolare destinazione d’uso. Le più diffuse sono:

C1: Negozi e botteghe, con ingresso diretto dalla strada, dove si effettua la vendita, prevalentemente al dettaglio, di merci, manufatti, prodotti di qualsiasi genere e tipo e/o effettuano prestazioni di servizio (pizzerie, trattorie e ristoranti, bar, caffè, etc).

C2:  Magazzini e locali di deposito, dove si esercita la vendita all’ingrosso o sono conservati merci, manufatti, prodotti, derrate, senza allestimenti per l’esposizione al pubblico o vetrine.

C3: Laboratori per arti e mestieri come falegnamerie, caseifici, forni da pane, officine per la riparazione di autoveicoli; impianti per lavaggio autovetture

- condizioni di manutenzione: se il locale necessità di ingenti lavori di ristrutturazione, sarà possibile ottenere una riduzione del canone di locazione oppure pattuire, in sede di stipula del contratto, la rinuncia da parte del proprietario alla disdetta della locazione alla prima scadenza, in modo da assicurarsi una maggiore permanenza nell’immobile che equivale a poter “spalmare” su un periodo più lungo i costi dei lavori da eseguire. Nel contratto di locazione possono essere previste specifiche clausole di salvaguardia per il conduttore (tipo un rimborso per i lavori fatti eseguire a proprie spese) come per il proprietario (diritto al ripristino delle originarie condizioni dell’immobile)

- barriere architettoniche: da considerare con attenzione la presenza o meno di ostacoli all’accesso da parte della potenziale clientela

- inventario: se si prende in locazione un locale ristrutturato e “accessoriato” è opportuno effettuare un inventario dei beni presenti e delle loro condizioni che andrà allegato al contratto, opportunamente firmato da entrambe le parti.

E’ consuetudine che il proprietario prima di locare l’immobile, prenda informazioni sulla solidità economica della controparte accedendo ai registri pubblici, come quelli di Camera di Commercio, conservatoria etc, o chiedendo l’esibizione dei dati di bilancio se a stipulare il contratto è una società di capitali.

Il contratto: E’ la legge a stabilire

Durata del contratto d’affitto Il contratto di affitto commerciale

• ha durata minima di 6 anni per le attività commerciali e 9 anni per quelle di albergo, b&b o attività teatrali. Tutti i contratti inferiori ai sei anni sono nulli per legge, tranne per il caso espresso e specifico della “Locazione transitoria” cioè per un periodo di tempo ben delimitato e motivazioni oggettive e riscontrabili da specificare espressamente in contratto.

si rinnova automaticamente per altri 6 anni (o 9 per le attività turistiche), a meno che il proprietario non comunichi disdetta – per iscritto, con raccomandata A/R - almeno 12 mesi prima della scadenza.

Recesso/disdetta: come si fa e cosa comporta

• per gravi motivi espressamente specificati, il conduttore può richiedere – mediante raccomandata A/R il recesso anticipato. La richiesta deve essere effettuata almeno 6 mesi prima della data in cui intende abbandonare l’immobile;

• se la cessazione del rapporto di locazione non è imputabile a lui e viene richiesta dal proprietario, il conduttore ha diritto ad un’indennità per perdita di avviamento pari a 18 mensilità (21 per le attività del settore turistico). Tale somma raddoppia se la nuova attività è simile a quella del vecchio conduttore

Sublocazione: nel contratto d’affitto è prassi prevedere espressamente nel contratto di locazione il divieto per il conduttore di sublocare o cedere il contratto senza il consenso scritto del proprietario. In ogni caso, se viene stipulata una sublocazione e il sublocatario non paga i canoni di locazione, il proprietario ha il diritto di rivalersi sull’affittuario originario e pretendere da lui gli arretrati.

Successione nel contratto di locazione commerciale: in In caso di separazione, divorzio o morte, il rapporto di locazione – con tutti i doveri e diritti previsti nel contratto - si trasferisce ai successori .

Costi e adempimenti dell’affitto di un locale commerciale La locazione comporta obblighi di carattere

- fiscale: che dipendono dalla natura delle parti contraenti (ad esempio Iva per le società) o dal regime assegnato al contratto (diritti e bolli per le registrazione, se non vi è stata adesione al regime della cd. Cedolare secca).

- condominiale: gli oneri relativi a pulizia, riscaldamento, sorveglianza, etc, sono a carico del conduttore Da ricordare che l’ICI è sempre a carico del proprietario, mentre all’affittuario spetta pagare le utenze

Per saperne di più: 

Manuale delle locazioni abitative e commerciali

Le locazioni commerciali

Locazioni commerciali e temporanee. Affitti estivi, di negozi, di capannoni, di uffici

Disponibili on line:

cartelli affittasi
Edipro. Contratto di locazione commerciale  

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